Bail glissant

Préambule

Ce document est rédigé par LE RELAIS 94 (A.P.S.I.) - 8, rue Marco Polo - 94370 SUCY EN BRIE

En France, il existe de nombreux baux qui correspondent à des réalités de situations diverses. Les différents baux revêtent des particularités étonnantes et concernent des biens immobiliers spécifiques. Ils encadrent leurs occupations et il est impossible, dans l'absolu, d'en détourner leurs affectations premières. Ainsi, vous pouvez rencontre le bail direct (bail classique de droit commun) le bail glissant, le bail étudiant (il est utilisé dans le cadre d'une colocation avec une durée très courte à savoir, le temps du cursus universitaire) le bail associatif (une association est locataire d'un appartement et elle peut louer, en accord avec le bailleur, l'appartement. le Ménage a le statut d'"hébergé") le bail commercial, le bail emphytéotique et même le bail oral,...

Le bail glissant est un type d'accompagnement social global assuré par des associations type Loi du 1er juillet 1901 auprès de ménages en difficultés.

Le bail glissant revient au devant de la scène avec l'appel d'offres lancé par l'État au début de l'année 2012 dans le cadre du Fonds National d'Accompagnement Vers et Dans le Logement (F.N.A.V.D.L.) en articulation avec la Loi N°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le Droit Au Logement Opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. Cet appel d'offres propose trois interventions :

• le Bilan Diagnostic
• l'Appui Logement dans le cadre de trois missions (quatre heure par mois, huit heures par mois ou seize heures par mois) de trois, six ou neuf mois
• la Gestion Locative Adaptée. Derrière ce terme, se cache le bail glissant.

1. Introduction

Bien que le droit au logement soit un droit fondamental au regard de la Loi N°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le Droit Au Logement Opposable (D.A.L.O.) et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, l’accès au logement n’en reste pas moins soumis à la loi de l’offre et de la demande. Les bailleurs sociaux imposent des conditions de ressources en fonction des programmes de constructions des logements qu'ils administrent (P.L.A.I., P.L.A., P.L.A.T.S., P.L.U.S., P.L.I.,…) et des contingents réservataires (Etat, Ville, Département, Région, Collecteurs 1 % patronaux,…) Ils peuvent demander des garanties de paiement aux candidats au logement (PASS G.R.L., ex-LOCAPASS, garanties aux impayés de loyers dans le cadre du Fonds Solidarité au Logement (F.S.L.) proposées par tous les Départements) En France, de nombreuses associations accompagnent les publics en difficulté à travers des actions d’accompagnement social dans le but de favoriser l’accès au logement, via le bail glissant.

2. La sous-location

Le bail glissant est un dispositif d’insertion par le logement. Il a vocation à permettre l’accès des ménages en difficulté au statut de locataire en titre au terme du bail glissant. Il est convenu, dès le départ, avec le bailleur d'origine, des termes du glissement du bail.

• Dans un premier temps, l’association recherche et loue, en son nom, un logement.
• Dans une deuxième temps, l'association signe un contrat de sous-location d'un an renouvelable avec le ménage.
• Dans un troisième temps, un point de situation est fait entre l'association, le ménage et le bailleur social tous les six mois. Cette rencontre permet aux différents acteurs de faire le point sur les avancées de la situation du ménage (occupation du logement, paiement du loyer, respect des parties communes, relations avec le gardien et le voisinage, inscription dans une démarche d'insertion par l'économique comme un emploi, une formation,… gestion budgétaire, accompagnement à la santé, soutien à la parentalité,…)
• Dans un quatrième temps, le glissement de bail peut être accepté par le bailleur social au nom du ménage.

Il est important de noter que la décision finale appartient au bailleur social pour faire glisser ou non le bail au nom du ménage.

3. L’accompagnement social

L’association mène l’accompagnement social global personnalisé sur une période qui n'excède pas, a priori, vingt quatre mois : elle demande, à l'issue de l'accompagnement social global, le transfert du bail au nom du ménage afin qu'il accède au statut de locataire. L'association associe naturellement le bail glissant à une action socio-éducative, qui a vocation à trouver une solution durable pour le ménage. Elle met en œuvre une pédagogie (essai, erreur, apprentissage,…) Le logement est alors un outil d'insertion plus qu'une finalité.

4. La rénovation des logements

L’association est l'interlocuteur du bailleur avec lequel elle développe un partenariat. Les logements peuvent être réhabilités par les soins de l’association dans la mesure où officiellement, le locataire est l'association.

5. Les financements possibles

Il faut savoir que l'État peut aider les associations dans le cadre d'un financement de baux glissants appelé Maîtrise d'Oeuvre Urbaine et Sociale (M.O.U.S.) section "Accès ou Maintien dans du logement pérenne". Cette aide, financée par l'État, ne peut pas excéder cinquante pour cent (50 %) du projet. Il appartient à l'association porteuse du projet de trouver d'autres financements (Ville, Département, Bailleurs,…) à hauteur de cinquante pour cent (50 %) La convention bipartite Etat-Association, à l'initiative exclusive de l'association, est d'une durée de UN an. Il est nécessaire, chaque année, de reformuler une demande de convention. Les crédits ne sont pas reconductibles systématiquement.

6. Particularités

De nombreuses associations à travers la France ferment leurs portes les unes après les autres. Il s'avère que gérer des appartements en bail glissant ne peut pas s'improviser au seul sens "social" du terme. Il ne s'agit pas uniquement de loger des ménages en difficulté mais bien d'être dans une logique de "bailleur". Cette précision est de taille et suppose une administration comptable de l'action socio-éducative. Le ménage doit s'inscrire dans un processus de paiement du loyer intégral, déduction faite de l'A.P.L. ou de l'A.L. L'action de l'association-bailleur doit être la même que n'importe quel bailleur social ou privé. La dimension du bail glissant repose sur une action légitime en droit. Il est nécessaire de faire référence au droit le plus rapidement possible auprès du ménage car l'association assumera sur ses fonds propres les arriérés de loyers des personnes qui bénéficient d'un contrat de sous-location. Ainsi, de nombreuses associations ont dû fermer leurs portes pour avoir tenu un langage trop "social"…

7. Bail associatif

Le bail associatif n'est pas un bail glissant. L'erreur est souvent faite.

Un bailleur social ou privé attribue un logement à une association. L'association peut y héberger n'importe quel ménage. Le ménage hébergé ne passera jamais locataire en titre dudit logement. Une autre solution devra alors être trouvée. Il se peut que, parfois, le bail associatif (mais ce n'est pas LA règle) puisse glisser mais c'est à l'association de le négocier en avançant des arguments mesurables, quantifiables et vérifiables auprès du bailleur social ou privé. Le ménage occupant a le statut d'hébergé et ne bénéficie pas d'un statut de sous-locataire. À cet effet, les compteurs électrique et de gaz, comme l'assurance multirisques habitation sont au nom de l'association gestionnaire du logement. De plus, en règle générale, les appartements en bail associatif sont meublés par l'association.

8. Textes de référence pour une M.O.U.S.'

• Décrets N°82-389 et N°82-390 du 10 mai 1982 modifiés relatifs aux pouvoirs des Préfets et Préfets de Région, à l'action des services et organismes publics de l'État dans la région et aux décisions de l'État en matière d'investissement public
• Circulaire N°90-25 du 30 mars 1990 du Ministère de l'Equipement, du Logement et des Transports relative au programme d'action pour le logement des plus défavorisés
• Circulaire N°95-63 du 2 août 1995 du Ministère du Logement relative aux maîtrises d'œuvre urbaines et sociales pour l'accès au logement des personnes défavorisées
• Décret N°99-1060 du 16 décembre 1999 relatif aux subventions de l'État pour les projets d'investissements modifié par le Décret N°2003-367
• Décret N°99-1139 du 21 décembre 1999 portant classement des investissements civils exécutés par l'État ou avec une subvention de l'État
• Article 10 de la Loi N°2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations modifié par l'Article 14 de la Loi N°2003-590 du 2 juillet 2003
• Décret N°2000-967 du 3 octobre 2000 relatif aux subventions de l'État pour les projets d'investissements dans le champ de l'urbanisme et du logement pris pour l'application du Décret N°99-1060 du 16 décembre 1999
• Circulaire conjointe N°2000-449 en date du 19 octobre 2000 du Ministère de l'Economie et des Finances et du Ministère de la Fonction Publique relative à l'attribution de subventions de l'État pour des projets d'investissements modifiée par la Circulaire du 1^er octobre 2003
• Décret N°2001-495 du 6 juin 2001 pris pour application de l'Article 10 de la Loi N°2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec leurs administrations
• Arrêté conjoint en date du 5 juin 2003 du Ministre Délégué au Budget et à la Réforme Budgétaire et du Ministre de la Fonction Publique, de la Réforme de l'État et de l'Aménagement du Territoire relatif à la constitution du dossier pour une demande de subvention de l'État pour un projet d'investissement
• Arrêté du 29 décembre 2005 relatif au contrôle financier des programmes et des services du Ministère de l'Emploi, de la Cohésion Sociale et du Logement
• Décret N°2005-54 du 27 janvier 2005 relatif au contrôle financier déconcentré au sein des administrations de l'État
• Plan Départemental d'Action pour le Logement des Personnes Défavorisées du département